常見問題

落腳點  主編「IRIS 」/2023-04-29 /標籤#Property chain, 英國新聞,英國政府,業物鏈,房產鏈

在英國買賣房產一定要了解的UK Property chain(房產鏈)

什麼？叫房產鏈(Property chain)

房產鏈對買方和賣方有什麼影響？

房產鏈的好處和壞處?

Property chain 在英國是指一系列的房產買賣交易,其中每一筆交易都與另一筆交易相關聯,而形成一個鏈狀結構。

房產鏈大概分成幾種型式：

1.No upward Chain ：指買方和賣方只觸及到一對一的交易,即買方直接從賣方那裡購房產,沒有其它人參與,單純買賣房產型式（例如:買方向賣方建商購買新房產）

2.Free chain/no chain：指賣方要求買方條件不需要賣房產再買房的交易型式

3.Upward Chain:指買賣雙方之間存在於多條鏈接中。（例如:買方需要出售房產才能購買房子,賣方又從其他賣方那裡買房子；「房產換房產模式」）這種交易鏈的基礎上,長度不一定相同,有些可能只有兩個鏈,有些會有很多交叉的鏈,即一個賣家可能也是另一個買家,因為複合的關係,形成最雜需要高度協調和溝通才能成功的交易型式

Property chain（房產鏈）對買方和賣方有什麼影響？

對買家來說，如果他們加入了一個Property chain，可能因為交易速度時限,以較低價格買入房產,但買方必需等待鏈上的所有房產交易完成，才能擁有房產。如果鏈上的其中一筆交易失敗，整個鏈接都會被打斷，這意味著所有的交易都必須重新開始。

對於賣家來說，如果他們加入一個Property chain，可以保障住宿需求節省租屋費用待買入房產再搬出,相對的賣方他們必須等候鏈上的所有交易完成，才能收到出售款。如果其中一筆交易失敗，這也可能導致整個鏈接被打斷，使他們無法及時收款。

房產鏈的好處和壞處?

Property chain 好處：

「提供買家和賣家方便買賣」

物業連鎖使購房和售房變得更容易，因為它可以幫助買家和賣家在一個複雜的市場中找到他們所需要的房屋，並可以使整個過程更流暢。在Property chain中，買家和賣家之間的交易是相互關聯的，每個人都需要依靠其他人來完成交易，因此購買和出售房屋的過程需要協調和調整，而屬性鏈正是現實中這種協調的方法。

「提高房產交易的穩定性」

物業連鎖可以提供高房產品交易的穩定性。由於物業連鎖中的每筆交易都與其他交易相關聯，因此在交易過程中，所有人都需要通過自己的交易來支持其他人的交易。這意味著如果有人失敗了，那麼整個物業鏈都會受到影響。因此，每個人都有動力確保他們的交易成功，以保持整個物業鏈的穩定性。

「降低買賣雙方的風險」

物業連鎖可以降低低買賣雙方的風險。由於物業連鎖中的每筆交易都相互關聯，因此每個人都可以藉用其他人來分擔風險。例如，如果，某個買家無法獲得貸款，那麼整個Property chain都會收到影響，但其他人可以通過提供更多的捐贈品或提供其他支持來幫助這個買家完成交易，從而降低風險。

「買賣雙方可以協調時間」

物業鏈可以讓買賣雙方協商交易時間。當買家和賣家加入物業鏈時，他們可以相互協商交易時間，使所有的交易都能同步時間完成，減少時間不同步而引發的風險。

「買賣雙方可以共享律師和其他交易服務」

在Property chain中，買賣雙方可以共享律師和其他交易服務，從而節省了不需要的開銷。這種共享律師和其他交易服務的做法,可以讓買賣雙方共同承擔這些費用，從而降低交易成本。

「可以提高房價的交易效率」

物業連鎖可以提供高房地產交易的效率。當買家和賣家加入物業連鎖時，他們可以共同協調交易流程，從而減少由資訊不對稱、錯誤解決或失敗而引發的問題。這可以讓交易更順暢，從而提高交易效率。

Property chain 壞處

「交易延遲風險」

當Property chain中的任何一個買家或賣家遇到交易延遲或失敗的情況時，整個鏈條都可能被打斷。例如:

§銀行貸款：如果買家需要貸款來支付房屋買賣款，銀行的批准和放款程序可能會導致交易延遲。

§律師程序：房地產交易涉及律師的程序，包括檢查房屋的法律文件、起草合同等等。如果律師無法及時完成這些程序，就會延遲整個交易過程。

§估價和調查：買家通常需要對房屋進行估價和調查，以確定其價值和狀況。如果這些程序出現問題或延遲，就會導致整個交易延遲。

§遷居日期：如果賣家需要在買家購買房屋之前搬出，那麼賣家無法在預定的遷居日期前完成搬遷，就會導致整個交易延遲。

為了降低Property Chain交易延遲風險，買家和賣家可以採取以下措施：

提前準備：在交易開始之前，買家和賣家應該提前準備，確保他們的房屋文件、財務狀況等等都是齊全的，以減少交易過程中的延遲。

與管理顧問或仲介保持聯繫：買家和賣家可以與買方管理顧問或房地產中介保持聯繫，及時了解交易進展情況，並解決可能出現的問題。

排除風險：買家和賣家可以考慮購買交易保險來保護自己免受交易風險的影響。

Property Chain交易延遲風險是英國房地產交易中的一個常見問題，買家和賣家可以通過提前準備、與買方管理顧問和仲介保持聯繫以及採取其他風險管理。

本文版權歸作者HsinYi  Hsu所有。如需轉載，在經作者同意後，方可轉載，且需在文章頁面明顯位置給出原文連接，否則保留法律追訴權。https://www.tophouse2023.site/常見問題

落腳點  主編「IRIS」/2023-04-20 /標籤#倫敦買房, 英國新聞,英國政府,房產權,租賃權

在英國買房,除了本身需求的考量,確定自己喜歡的房型,可能還會碰到相關的問題就是房屋產權「永久權（freehold)和租賃權(leasehold)」！！

接下來帶大家了解這兩種產權的不同之處~~

英國房地產法律規定，房地產可以分「永久權」或「租賃權」。以下是這兩種權利的探討：

永久權（Freehold）：永久權是指房地產的所有權，包括土地和建築物，由業主完全擁有並且沒有時間限制。業主可以自由支配該物業，包括出售、出租、進行改建等。永久權是最高形式的房地產權，在英國被視為極具價值和安全的產權形式。

租賃權（Leasehold）：租賃權是指業主擁有土地上建築物的使用權，但並不擁有該土地的所有權。租賃權通常有一定的期限，例如99年、125年等，期限結束後該土地和建築物會歸還給地產所有人。在租賃權下，業主需要支付地產業主一定的租金，並且需要遵守一些約定和限制，例如不能自由出售、改建等，需要得到地產業主的同意。

在英國，租賃權在一些公寓和共管住宅中比較普遍，而永久權則在獨立房屋和一些商業地產中比較常見。在購買或租用英國的房地產時，了解永久權和租賃權的差異是非常重要的，因為它們會影響業主的權利和責任，以及未來可能的財務和法律風險。

需要注意的是，英國對於租賃權下的法律規定比較複雜，包括租金增長、土地價值管理、業主和租戶之間的權利和義務等。因此，在考慮購買或租用租賃權下的房地產時，建議請尋求專業的法律和財務建議，確保自己充分了解相關的法律條款和風險。

2023年二月份統計於英國的租賃權房產概約450多萬套（資料來源：GOV.UK）。租賃權的期限通常為99年最高可達999年。

不過英國house（就是有地和天空的房子）很多都屬於永久權房,而公寓flat大多數是租賃權房;租賃權房需要向土地所有權人繳納地租 ,若是想改造房產必須依法規和合約規定再繳錢。

英國地方發展、社區及住房大臣邁克爾·高夫（Michael Gove）接受訪問時曾說「如果你買下一套公寓,它就該是你的」,推動租賃權改革法案（Leasehold Reform Act)又稱地租法案（Ground Rent Act）,於2022年6月30日新法上路。

新法上路, 英國450萬多名的擁有租賃權業主受益良多，可是法案不具有追溯效力，在新法案前（在2022年6月30日前）所簽定的租約則不受影響，擁有租賃權業主必需與地主重新簽訂租約才可免交地租；^^還有新法案主要針對新的租賃權業主。

新法上路在目前情況下,租賃權業主與土地所有權業主簽約的租賃期只有90年,英國政府也許諾會將期限延長至990年並提出一個新的租賃權業主購買產權時計算產權費用的方式。

目前代表英國房主的Home Owners Alliance團體也呼籲英國政府趕快做更進一步的改革！！

本文版權歸作者HsinYi  Hsu所有。如需轉載，在經作者同意後，方可轉載，且需在文章頁面明顯位置給出原文連接，否則保留法律追訴權。https://www.tophouse2023.site/常見問題

落腳點  主編「IRIS」/2022-04-12 /標籤#英國留學,居住房源,房產購置,租賃,便宜的房子

如果你計劃前往英國留學並需要尋找一個居住的房子，「IRIS 落腳點」提供您可供參考的建議：

1學校宿舍： 許多英國大學和學院提供學生宿舍，這是一個方便且安全的選擇。宿舍通常提供基本的設施，例如床、桌子、椅子和衣櫃等等。你可以透過學校網站查看更多有關學校宿舍的資訊。

2私人租房： 另一個選擇是租用私人住房。你可以通過網站，例如Rightmove、Zoopla和Spareroom等等尋找租房的資訊。此外，你也可以通過學校的國際學生辦公室或買方管理顧問來尋找住房,「買方管理顧問」會安排視訊看房或現場看房。

3分租： 如果你想與其他學生共同租用一個居住的房子，分租可能是一個不錯的選擇。你可以通過網站，例如Spareroom和Easyroommate等等尋找分租的資訊。

4家庭寄宿： 另一個選擇是選擇居住在當地的英國家庭。這是一個可以讓你更好地了解當地文化和語言的機會。你可以通過網站，例如Homestay、Hosts International和British Council等等尋找家庭寄宿的資訊。

買房分租：英國有一種名為「以房養學」（Buy for Uni）的房產投資計畫，這是一種供學生家長買房給子女在校住宿，同時又可以藉此投資房產的計畫。這種計畫通常是父母在英國購買房產，讓孩子在校期間住在其中，同時也可以將其他房間租給其他學生或租房客。這樣一來，父母可以為孩子提供一個穩定的住宿環境，同時還可以藉此減輕子女的住宿費用負擔，而且還可以透過租金來抵銷部分房屋貸款負擔,「IRIS 落腳點 買方管理顧問」將提供專業的房產分析符合客戶需求提供最佳房源資訊並以買家立場替您完成理想營造最大收益比,幫助你減輕為培養孩子求學負擔。

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落腳點  主編「IRIS」/2022-05-08 /標籤#英國留學,居住房源,房產購置,倫敦租賃,便宜的房子

英國出租AST是指“Assured Shorthold Tenancy”，是英國私人住宅租賃市場中最常見的合式。它是一種法律協議，規定租戶可以在一定期限內出租房屋，通常為6個月至一年。AST共同提供了租房者和房東之間的法律保護，包括租房者的居住權和房東的責任。

AST合規規定了租租期、租金、付款方式、房屋維護和保養的責任、房東和租戶的權利和正義以及終止合規的方式。在AST合期滿後，房東可選擇是繼續簽新合還是讓房客提租戶也可以選擇在租期滿時開租或要求繼續租。如果房東想終止一致，必須遵循特定的程序，例如提前通知道租戶並取回租房財產。

值得注意的是，AST一致在英國的法律中有特殊位置，因此如果你在英國租房，了解AST一致的相關內容和規定將對你非常有幫助。

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落腳點  主編「IRIS」/2022-05-12 /標籤#英國法規,買房,租房,房產購置,倫敦租賃,relocation

MEES法規（Minimum Energy Efficiency Standards）

是指一系列能源效率最低標準的規範，提高能源效率和降低室內空氣體排放

英國MEES（最低能效標準）條例是一項法律法規，2010年開始實施私人和商業租戶的建築物的能源效率。該條例於2018年規定 “最低能效水平”標準（EPC 評定 E），適用用於私人和商業租戶，在出租合作期間對建築物進行必須的能源效率提升達E。

根據MEES條例，建築物的能源效率等必須達到最低標準，這通常是通過節電應用實際的，例如改隔熱、安裝更高效的供暖和製冷系統、更更換照明系統等。如果建築物(EPC証書)未達到最低能源效率標準，則租戶可以尋求法律救助，包括要求降低租金或終止租約。

MEES條例的目的是減少英國建築對能源的依賴，並促進能源效率。這也有助於減少業主的能源費用，改變室內環境質量，提高房產價值。

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落腳點  主編「IRIS」/2022-05-30 /標籤#英國法規,買房,租房,房產購置,倫敦租賃,relocation

沒有什麼能真正替代親自現場看房的正確性，但掌握一些專業知識以及適當的判定——可以讓你避免於徒勞無功的尋找房產

如何解讀線上房產清單：價格下跌、關鍵詞和需要注意的照片除了廣角鏡頭之外，還有更多需要注意的地方。Top Homes Property帶您了解每個買家都應該知道的交易技巧。

通常房仲業者會希望以盡可能最好的方式展示房產，而吸引人的廣告是吸引潛在買家進門的關鍵。跟著Top Homes Property 來分析典型的案例，從解碼降價到發現照片欺騙，語言文字反饋。

賣家想要快速銷售的跡象

“要注意多個代理商在網上列出相同的房產”。這種散彈槍的方法看起來很效果不錯，但同時表明賣家迫切地想把房產賣掉。

當房主在沒有明確遺囑的情況下去世時，財產的風格可能會暗示它是遺囑銷售，過時的地毯和牆紙是最好的證明。“賣家會想賣給能在遺囑認證通過後立即完成的買家。”

空置的公寓表明它以前是出租的，這可能對買家有利。“房東現在沒有從中賺取任何收入，但他們仍將繳納市政稅，因此會熱衷於在 4 月份削減資本利得稅免稅額之前出售。”

相比之下，夏季拍攝的房屋在冬天上市，這表示賣家有時間權衡報價。

 “這方式看起來是一種奢侈，也並非所有賣家都能負擔得起。”

令人費解的降價

有可能降價表示定價過於樂觀，要麼是代理商為了拿到房源，要麼是賣家有急需的可能性，面臨實際情況迫於調降價格。若多次降價表明賣方急需資金運用的可能性提高，因此現在可能是買方出擊的好時機。

然而價格下跌然後又回升的房產表明賣家和代理人無法協調，這將是一場絕對混雜的拉距銷售。

有些代理商會省略價格，這可能是為了過濾掉潛在的競爭。鼓勵買家不要害怕拿起電話詢價。

照片是否展示了全貌

圖像處理是房地產代理商武器庫中的一個強大工具。廣角鏡是常用的技巧之一，現在比較少見了，建議查看門框是否彎曲或變形可以知道。

若開著燈拍攝通常表示家裡比較暗要考慮採光的問題，照片也有可能被裁剪掉，所以要注意照片被裁剪部份尋找問題點。

滾動圖片，代理商通過滾動圖片來刷新網頁列表，通常糟糕的浴室常常達不到要求，如果物業的做法與內部質量不符，代理人通常會直接跳過內部照片。

還有一些關鍵特徵很少被拍攝下來，例如一套公寓看起來物超所值，通常是因為沒有電梯，不過倫敦有許多大公寓都沒有電梯的。

很多買家被時尚內飾所吸引，請記住，照片是一個瞬間，用途有限，因為它們只能告訴你的就這麼多，真正要了解的是真實現場，關於房產上方有沒有飛行路線經過、吵鬧的鄰居或房產前面嘈雜的道路。如果可以盡量獲得廣泛的圖片，更建議詢問代理人是否可以看到拍攝的全套照片或視頻，而視頻如果是現場收音錄制當然是更好的，不過為達效果通常都搭了背景音樂。

位置，位置，位置

多多查看線上地圖和航拍照片，靠近主幹道、鐵路線、鄰近的商業場所或附近的塔架都會影響房產價值和舒適性。有時候，一張角度合適的照片或附加語言對於買家來說是可以產生反饋。

例如:列表中使用的語言，”位置便利”和”交通方便”都可以反饋是位於繁忙的道路旁的寫照。

例如:新的房屋宣傳冊以描繪當地生活的田園風光而昭著，有些宣傳冊標榜著數英里外的地標性建築圖片，反饋思考這可能離當地商店、公園和其他便利設施的距離。

例如:有些房產著重內部拍攝，而內部拍攝的鏡頭很難模糊的，當有噴砂效果的窗戶或而忽略房產外觀及浴室以外的任何地方，反饋思考可能是鄰居房產靠太近了。

始終對技術信息持有保留態度

不要依賴平面圖，尤其不要相信羅盤點，因為這些準確率不高。如果想確實查看，可以考慮用Google地圖導覽。

以上是買方交昜常碰到的幾個要點，當然還有很多專業經驗的小技巧，無法完整呈現，如果需要協助Top Homes Property 歡迎諮詢

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